Weitere Schritte zur Schaffung des ?KreativQuartiers³? in der Potsdamer Mitte: Konzeptvergabe für attraktiven Standort

Der Oberbürgermeister wird in die Stadtverordnetenversammlung am 3. April eine Beschlussvorlage zu weiteren Schritten für die Schaffung eines KreativQuartiers in der Potsdamer Mitte einbringen. Bereits am 8. November 2017 hatte die SVV beschlossen, dass auf einem innerstädtischen Standort ein Zentrum für Kreativwirtschaft entwickelt werden soll. Mit der neuen Beschlussvorlage sollen Vorgaben für die Grundstücksvergabe und die städtebauliche Umsetzung im Ergebnis einer Machbarkeitsstudie bestätigt werden.

„Damit wollen wir in die Investorenauswahl für das KreativQuartier einsteigen. Mit den Vorgaben, die wir einem zukünftigen Investor machen, soll ein attraktiver Standort für die Kultur- und Kreativwirtschaft in der Potsdamer Mitte entstehen, der das Engagement der heute im Rechenzentrum tätigen Akteure mit aufnehmen kann“, so Bernd Rubelt, Beigeordneter für Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Umwelt. „Erfreulich ist, dass durch Querfinanzierung zukünftig durchschnittlich 9 Euro netto kalt pro Quadratmeter auf wesentlichen Nutzflächen angeboten werden können.“  

Im Juni 2018 hatten die Stadtverordneten die Voraussetzungen für eine weitere temporäre Nutzung des Rechenzentrums für Kulturschaffende und Kreative bis Ende 2023 beschlossen und die Verwaltung beauftragt, eine Machbarkeitsstudie zur Schaffung eines neuen Kreativquartiers an der Plantage durchzuführen. Die Machbarkeitsstudie wurde seit Oktober 2018 erarbeitet und hat zum Ergebnis, dass ein Kreativquartier in der angedachten Größenordnung mit Vorgaben für einen zukünftigen Investor machbar ist.

„Gemeinsam mit Vertretern der Landeshauptstadt Potsdam und der Kunst- und Kreativwirtschaft haben wir intensiv diskutiert und konstruktiv zusammengearbeitet. Unser gemeinsames Ziel ist, an der neu gestalteten Plantage mit der Kunst- und Kreativwirtschaft einen besonderen Anziehungspunkt zu schaffen“, sagt Sigrun Rabbe, Geschäftsführerin der Sanierungsträger Potsdam GmbH. „Der intensive Arbeitsprozess zur Machbarkeitsstudie ist auch bei der Grundstücksvergabe und dem städtebaulichen Werkstatt- und Dialogverfahren fortzusetzen. Ich bin zuversichtlich, dass wir die Sanierungsziele erfüllen und innovativ umsetzen können.“

Als Vorgaben empfiehlt die Machbarkeitsstudie, dass mindestens 4.300 Quadratmeter Nutzfläche der insgesamt rund 22.000 Quadratmeter Geschossfläche zu Anfangsmieten von durchschnittlich 9 Euro netto kalt realisiert werden. Damit soll den kleinteiligen, nur am Nebenerwerb oder in Gründung befindlichen Vertreterinnen und Vertretern der Kultur- und Kreativwirtschaft annähernd diejenige Nutzfläche zu günstigen Konditionen angeboten werden, die heute im Rechenzentrum existiert. Im Vergabeverfahren des Grundstücks soll derjenige Bieter bevorzugt werden, der diese Vorgabe auf mindestens oder sogar auf mehr als 4.300 Quadratmeter Nutzfläche anbietet.

Die restlichen Flächen sollen weiteren gewerblichen Nutzungen oder die Kultur- und Kreativwirtschaft ergänzenden Nutzungen zur Verfügung stehen. Wie im Szenario-Workshop Anfang 2018 verabredet und im Zielbild festgehalten, muss der Investor jedoch mindestens 10.000 Quadratmeter Geschossfläche für gewerbliche Nutzungen der Kultur- und Kreativwirtschaft bauen. Die Mieteinnahmen aus den Flächen ohne Mietpreisvorgabe sollen die Flächen mit durchschnittlicher Mietpreisvorgabe gegenfinanzieren. Die in der Machbarkeitsstudie aufgeführten Mieten sind allein kalkulatorisch und sollen verdeutlichen, dass das dann errechnete Mietniveau realistisch ist. Es liegt bei den schon heute üblichen Neuvermietungsmieten für Gewerbe in der Potsdamer Mitte.

Die Grundstücksvergabe soll als Konzeptvergabe zum gutachterlich ermittelten Festpreis erfolgen. Damit ist bei der Auswahl des Investors das Konzept entscheidend, nicht der gebotene Kaufpreis. Interessenten sollen dabei auch eine Erbbaupacht anbieten können, müssen dann jedoch den Erbbauzins unmittelbar begleichen, da die Einnahmen für den Fortgang der Sanierungsmaßnahme Potsdamer Mitte benötigt werden. Gutachter, Sanierungsträger und Stadtverwaltung erwarten, dass sich bei den derzeitigen Finanzierungsmöglichkeiten auf dem Kapitalmarkt Investoren voraussichtlich für das Kaufmodell entscheiden werden.

Vorgabe wird darüber hinaus sein, dass ein erster Bauabschnitt für das Kreativquartier bis Ende 2023 bezugsfertig sein muss, um ausreichend Ersatz für das Rechenzentrum zu schaffen. In diesem ersten Bauabschnitt müssen die Vorgaben des geltenden Bebauungsplans Nr. 1 beachtet werden. Erst in einem zweiten Bauabschnitt soll einem Investor in Aussicht gestellt werden, dass der Bebauungsplan geändert wird, um mehr Baumasse zu ermöglichen. Mehr Baumasse durch eine Erhöhung der Vollgeschosse von 3 auf 4 oder die Bebauung des Hofes würde die Querfinanzierung der Flächen mit Mietpreisvorgabe verbessern und den Investoren ermöglichen, diesen Vorteil auf mehr als 4.300 Quadratmeter Nutzfläche anzubieten.

Um sicher zu stellen, dass ein Investor die Vorgaben der Konzeptvergabe auch zukünftig beachtet, und der Nutzungs- und Verwendungszweck gesichert ist, soll ein städtebaulicher Vertrag in Verbindung mit einer Unterlassungsdienstbarkeit und ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen werden.

Die Gutachter empfehlen für die Betreibung die Organisationsform der Genossenschaft oder des eingetragenen Vereins. Dadurch soll eine Gemeinwohlorientierung und der Nutzungsmix gesichert sowie die Interessen der schon heute bekannten vielen Akteure gebündelt werden. Die Genossenschaft oder der Verein könnten dem Investor gegenüber als Generalmieter eines Teils des Kreativquartiers auftreten. Im Betreiberkonzept wäre darzustellen, wie mit der Vorgabe der durchschnittlich 9 Euro netto kalt pro Quadratmeter umgegangen wird, ob also eine Mietspreizung unter verschiedenen Nutzergruppen vorgenommen wird. Dann hätte das neue Kreativquartier auf mindestens 4.300 Quadratmeter Nutzfläche eine größere Flexibilität bei den Miethöhen als heute im Rechenzentrum. Die zukünftigen Nutzerinnen und Nutzer haben selbst die Chance, zu entscheiden, in welcher Form sie sich gegenüber dem Bauherrn als Generalmieter organisieren wollen. Die Landeshauptstadt unterstützt eine nutzergetriebene Bewirtschaftung für die Flächen der KKW.

Noch in diesem Jahr soll das Anhandgabeverfahren stattfinden. Dieses Verfahren stellt sicher, dass ein Auswahlgremium die eingereichten Konzepte der Investoren prüft und einen Vorschlag zur Grundstücksvergabe macht. Im Dezember 2019 soll der Stadtverordnetenversammlung die Entscheidung über das Grundstücksgeschäft vorgelegt werden. Anschließend soll in einem Werkstatt- und Dialogverfahren im Jahr 2020 mit dem ausgewählten Investor sein städtebauliches Konzept und sein konkretes Umsetzungskonzept weiterentwickelt und diskutiert werden, damit sichergestellt wird, dass der Investor das baut, was nach Auffassung der Landeshauptstadt und der potentiellen Nutzerinnen und Nutzer gebraucht wird. In den Jahren 2021 bis 2023 muss dann der erste Bauabschnitt in der Größe realisiert werden, dass ausreichend Ersatz für das Rechenzentrum zur Verfügung steht.   

Darüber hinaus werden durch den Sanierungsträger Potsdam die vorbereitenden Maßnahmen zur Baufeldfreimachung bereits in 2019 und 2020 geplant und umgesetzt. Der Rückbau der Rechnerhalle beginnt bereits in März 2019. Erster Arbeitsschritt ist die Entkernung und Schadstoffentsorgung. Der Rückbau und die Umverlegung der Medienerschließung wird im Jahr 2020 umgesetzt.