Untersuchung zur Wirtschaftlichkeit einer dauerhaften Nutzung des Rechenzentrums vorgestellt

Der Beigeordnete für Stadtentwicklung, Bauen, Wirtschaft und Umwelt, Bernd Rubelt, der Geschäftsführer der Sanierungsträger Potsdam GmbH, Bert Nicke, und der kommissarische Leiter des Büros für integrierte städtische Planungen und Projekte der Landeshauptstadt Potsdam, Harald Kümmel, haben heute die Ergebnisse der Machbarkeitsuntersuchung zur Wirtschaftlichkeit einer dauerhaften Nutzung des Rechenzentrums vorgestellt. Außerdem informierten sie über den außerplanmäßigen Mehraufwand, der nötig ist, um den jetzigen Betrieb des Rechenzentrums als Kunst- und Kreativhaus zu sichern.

Kurzfristig ist eine Auszahlung in Höhe von 300 000 Euro notwendig, damit das Verwaltungsgebäude in der Dortustraße weiter im Sinne der kulturpolitischen Konzepte temporär bis 31.12.2023 genutzt werden kann. Hintergrund ist ein aktueller Brandschutznachweis, der als Grundlage für einen Bauantrag dient. Hierin wurde die temporäre Nutzung des Gebäudes inklusive eines Mehrzweckbereichs im Erdgeschoss als Versammlungs- und Ausstellungsort mit bis zu 199 Besuchern betrachtet. Die daraus abgeleiteten notwendigen Maßnahmen beinhalten unter anderem den Einbau von feuerbeständigen, dicht- und selbstschließenden Türen, die Schaffung eines zweiten Rettungsweges aus dem Mehrzweckbereich, die Erweiterung der Brandmelde- und Alarmierungsanlage und die Ergänzung der Sicherheitsbeleuchtung. Hinzu kommen Kosten für das Herrichten des Verbinders und den Einbau eines behindertengerechten WCs für den Mehrzweckraum. Die jetzt anfallenden Kosten von insgesamt 300 000 Euro sind für den temporären Weiterbetrieb des Hauses in der derzeitigen Form notwendig und kommen zu den bereits zur Verfügung gestellten 660 000 Euro hinzu. Eine entsprechende Beschlussvorlage dazu soll am 11. Dezember im Hauptausschuss beraten werden.

Die Stadtverordnetenversammlung (SVV) hatte im November 2017 beschlossen, dass die Landeshauptstadt Potsdam zur Verlängerung der temporären Nutzung des Verwaltungsgebäudes des Rechenzentrums den daraus resultierenden notwendigen Mehraufwand trägt, der durch den temporären Verbleib des Kunst- und Kreativhauses sowohl am Verwaltungsgebäude als auch bei der Stiftung Garnisonkirche entsteht.

Im Mai dieses Jahres hatte die SVV die Verwaltung damit beauftragt, die Folgen einer dauerhaften Nutzung des Rechenzentrums, begrenzt auf das städtische Grundstück, zu untersuchen. Dafür wurde eine unabhängige Machbarkeitsuntersuchung mit dem Schwerpunkt Wirtschaftlichkeit und Auswirkungen auf die Mieten im Rechenzentrum in Auftrag gegeben, deren Ergebnisse in die SVV am 4. Dezember eingebracht werden.

Im Sinne des Prüfauftrags wurden zwei städtebauliche Varianten und deren Wirtschaftlichkeit untersucht, die einen Teilerhalt des Gebäudes unter eigentumsrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Aspekten berücksichtigen. Variante 1 berücksichtigt den Teilrückbau, der erforderlich wäre, um einen Neubau eines Kirchenschiffs der Garnisonkirche in den historischen Abmessungen zu ermöglichen und die bauordnungsrechtlich notwendigen Abstandsflächen einzuhalten. In Variante 2 ist neben dem Teilrückbau zugunsten des möglichen Kirchenschiffs auch ein Rückbau zur Umsetzung bzw. Wiederherstellung des Querschnitts der Dortustraße gemäß den Festsetzungen im rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1 „Neuer Markt/Plantage“ einschließlich des Raumes des Stadtkanals berücksichtigt. In diesen beiden Varianten wäre ein Erhalt von Teilen des Rechenzentrums baurechtlich grundsätzlich möglich. Losgelöst von den Rahmenbedingungen und damit als theoretische Annahme, wurde auch ein vollständiger Erhalt des Verwaltungsgebäudes des Rechenzentrums im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung zum Vergleich betrachtet. Die Kalkulationsannahmen decken sich mit denen der Machbarkeitsstudie zum KreativQuartier, um die Vergleichbarkeit sicherzustellen.

Aufgrund der Sanierungskosten und der mit einem Teilrückbau verbundenen notwendigen Maßnahmen sowie der Verschlechterung der Gebäudeeffizienz würden sich folgende Baukosten je Quadratmeter Nutzfläche ergeben:  

• Variante 1: 2.617 Euro/Quadratmeter (2.147 Euro/Quadratmeter bei 20 Prozent Minderkosten, 3.087 Euro/Quadratmeter bei 20 Prozent Mehrkosten)
• Variante 2: 4.142 Euro/Quadratmeter (3.387 Euro/Quadratmeter bei 20 Prozent Minderkosten, 4.897 Euro/Quadratmeter bei 20 Prozent Mehrkosten)

Selbst bei angenommenen Minderkosten in Höhe von 20 Prozent sind die Baukosten aufgrund der Verschlechterung der Gebäudeeffizienz sehr hoch. Durch die Baukosten, den erforderlichen Teilrückbau und die damit verbundene Reduzierung der Nutzfläche (1.930 Quadratmeter bei Variante 1, 3.700 Quadratmeter bei Variante 2) würde sich folgende durchschnittliche Nettokaltmiete je Quadratmeter Nutzfläche ergeben:

• Variante 1: 15,26 Euro/Quadratmeter (12,38 Euro/Quadratmeter bei 20 Prozent Minderkosten, 18,13 Euro/Quadratmeter bei 20 Prozent Mehrkosten)
• Variante 2: 24,29 Euro/Quadratmeter (19,68 Euro/Quadratmeter bei 20 Prozent Minderkosten, 28,90 Euro/Quadratmeter bei 20 Prozent Mehrkosten)

Die nach Umsetzung einer der Varianten durchschnittliche Nettokaltmiete würde damit deutlich über den Anfangsnettokaltmieten von durchschnittlich 9 Euro/Quadratmeter für die kleinteilige Kultur- und Kreativwirtschaft im geplanten KreativQuartier liegen.

Im Fall des theoretischen Erhalts des gesamten Gebäudes würden sich Baukosten je Quadratmeter Nutzfläche in Höhe von 1.931 Euro ergeben. Die durchschnittliche Nettokaltmiete läge bei 12,63 Euro/Quadratmeter Nutzfläche. Auch unter der Annahme von 20 Prozent Minderkosten läge die Nettokaltmiete mit 10,27 Euro/Quadratmeter dann 1,27 Euro über der Anfangsnettokaltmiete im geplanten KreativQuartier.

Die Umsetzung der untersuchten Varianten würde verschiedene Konsequenzen nach sich ziehen, die ergänzend dargestellt sind. So ergäbe sich bei der Umsetzung beider Varianten unter anderem, dass die Sanierungsziele, die Entwürfe zum 2. und 3. Bauabschnitt Plantage und des Bebauungsplans Nr. 1 „Neuer Markt/Plantage“ angepasst werden müssten.