Neuer qualifizierter Mietspiegel für Potsdam vorgestellt

Die nunmehr siebte Ausgabe eines qualifizierten Mietspiegels für die Landeshauptstadt Potsdam erscheint am 30. August. Dies kündigte der Beigeordnete für Soziales, Jugend, Gesundheit und Ordnung, Mike Schubert, bei der Vorstellung des neuen Mietspiegels der Landeshauptstadt am heutigen Dienstag an. Gemeinsam mit Benedikt Nowak, Geschäftsführer des Mietervereins Potsdam und Umgebung e.V., Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer der kommunalen Wohnungsgesellschaft ProPotsdam GmbH, und Gunter Knierim vom Haus und Grundeigentümerverein Potsdam und Umgebung e.V. erläuterte der Beigeordnete, wie der Mietspiegel erstellt wurde und wie er bei der Orientierung auf dem Potsdamer Wohnungsmarkt hilft. Der Potsdamer Mietspiegel wurde von der Verwaltung gemeinsam mit Vertretern der Mieter- und Vermieterseite im Arbeitskreis Mietspiegel nach anerkannten statistischen Methoden erstellt.

Mike Schubert dankte dem Arbeitskreis Mietspiegel für die geleistete Arbeit. „Der Potsdamer Mietspiegel dokumentiert qualifiziert die Mietenentwicklung der vergangenen vier Jahre in Potsdam. Er trägt damit wesentlich zur Transparenz und Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter bei. Ohne die erneut konstruktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit vor allem auch der Mieter- und Vermietervertreter wäre diese umfassende Auswertung des Potsdamer Mietwohnungsmarktes nicht möglich gewesen“, so Mike Schubert. Alle beteiligten Interessenvertreterinnen und -vertreter der Mieter- und Vermieterseite haben den Mietspiegel 2018 bereits anerkannt. Damit verfügt Potsdam wie schon in den Vorjahren für die kommenden zwei Jahre über einen qualifizierten Mietspiegel.

Benedikt Nowak, Geschäftsführer des Mietervereins Potsdam und Umgebung e.V., der für die Potsdamer Mietervereine an der Präsentation des neuen Mietspiegels teilnahm, sagte: „Der Mietspiegel 2018 ist ein Garant für Rechtssicherheit bei Mieterhöhungen nach Ortsüblichkeit. Der Anstieg der ortsüblichen Miete ist jedoch besorgniserregend. Die Stadt Potsdam und das Land Brandenburg sind daher weiterhin gehalten, Voraussetzungen für preiswerten, neuen Wohnraum zu schaffen.“

Gunter Knierim vom Haus und Grundeigentümerverein Potsdam und Umgebung e.V., der für die Vermieterverbände an dem Pressegespräch teilnahm, gab folgende Einschätzung: „Die mäßigen Steigerungen zeigen, dass die Vermieter keine überhöhten Forderungen stellen. Hohe staatliche Auflagen treiben die Mieten. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist dem Zuzugsdruck anzulasten und dem Land, das nicht rechtzeitig für den Neubau von Sozial- und Studentenwohnungen gesorgt hat.“

Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer der kommunalen Wohnungsgesellschaft ProPotsdam GmbH, hob hervor: „Der vorliegende Mietspiegel trägt zu einer Versachlichung von Mieten-Diskussionen bei, zum Beispiel hat sich der Mietspiegelfeldwert, in dem die ProPotsdam den höchsten Bestand mit über 3700 Wohnungen hat, um lediglich fünf Cent beziehungsweise 1,3 Prozent verändert, also deutlich unterhalb aktueller Baupreissteigerungen von über vier Prozent pro Jahr.“

Der Mietspiegel, erstellt durch den Arbeitskreis Mietspiegel unter Leitung von Gregor Jekel, Bereichsleiter Wohnen der Landeshauptstadt, ist das Ergebnis einer mehrmonatigen intensiven und vertrauensvollen Zusammenarbeit. Grundlage für den Mietspiegel sind die Daten von insgesamt rund 26.927 Mietwohnungen im gesamten Stadtgebiet, die durch Wohnungsunternehmen und in den Haus- und Grundeigentümervereinen organisierten Potsdamer Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt wurden. Die Daten wurden im Bereich Statistik und Wahlen erfasst, um unvollständige und offensichtlich fehlerhafte Datensätze bereinigt und anschließend zur Auswertung für den Arbeitskreis aufbereitet. Rund 38,7 Prozent des gesamten Potsdamer mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands konnten auf diesem Weg in die Auswertung aufgenommen werden. Erhebungszeitraum war entsprechend den gesetzlichen Vorgaben der Vierjahreszeitraum zwischen 1. Februar 2014 und 31. Januar 2018.

Der Potsdamer Mietspiegel gilt für das gesamte Stadtgebiet einschließlich aller Ortsteile. Aus ihm lässt sich gemäß § 558 BGB die „ortsübliche Vergleichsmiete“ für rund 69.365 der Potsdamer Wohnungen ableiten. Keine Anwendung findet der Mietspiegel unter anderem auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern, auf Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie auf Wohnungen in Heimen.

Potsdam hat einen Tabellenmietspiegel mit insgesamt 68 Feldern, für die jeweils eigene Mittelwerte und Mietspannen der Nettokaltmiete (ohne „kalte“ Betriebskosten und Heizkosten) ermittelt werden. Sie sind differenziert nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse sowie verschiedenen Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmalen.

Die Mietspiegelmittelwerte der einzelnen Tabellenfelder schwanken zwischen 3,38 Euro pro Quadratmeter (€/m²) und 10,79 €/m² und dokumentieren einen je nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Zustand der Wohnung sehr stark differenzierten Wohnungsmarkt. Mit Werten unter 4 €/m² zahlen Mieterinnen und Mieter in den rund 3500 teilausgestatteten Altbauwohnungen Potsdams durchschnittlich am Wenigsten. Günstige Vergleichsmieten gelten auch für die rund 23.900 überwiegend vollausgestatteten und vollsanierten „Plattenbauwohnungen“. Demgegenüber wurden die höchsten Mieten im Neubausegment gezahlt. Für die rund 4300 seit dem Jahr 2009 errichteten Wohnungen wurden Durchschnittswerte um die 10 €/m² ermittelt. Ebenfalls hohe Werte gelten für die rund 18.000 vollausgestatteten und vollsanierten Altbauwohnungen Potsdams.

Im Vergleich zum vorangegangenen Mietspiegel (2016) trat in 13 der 68 Felder eine Absenkung des durchschnittlichen Mietwertes auf (2016: 6 Felder). Diese erreichte bis zu 0,81 Euro je Quadratmeter. Für diese Wohnungen sind in der Regel keine Mieterhöhungen begründbar. Überwiegend, nämlich in 45 Mietspiegelfeldern, gab es jedoch eine Erhöhung (2016: 53 Felder). Die Veränderungen der Mittelwerte gegenüber dem Mietspiegel 2016 reichen bis zu 2,05 Euro je Quadratmeter. In den übrigen Feldern ergaben sich keine Veränderungen gegenüber dem Vorjahr, oder es konnten auf Grund der geringen Anzahl vorhandener Mietdaten keine validen Daten ermittelt werden.

Der Potsdamer Mietspiegel enthält Orientierungshilfen zur Einordnung einer Wohnung in die Mietenspanne innerhalb eines Tabellenfeldes. Die Merkmalsgruppen (Bad / WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnlage) blieben unverändert. Der Arbeitskreis hat aber die einzelnen Merkmale und ihre Bepunktung aktualisiert, um eine Verteilung der Mietenwerte innerhalb eines Mietspiegelfeldes besser abbilden zu können. Aus demselben Grund wurden erstmals Sondermerkmale aufgenommen. Mit ihnen ist eine Erhöhung oder Verminderung des Punktwertes zur Spanneneinordnung innerhalb des vorgegebenen Rahmens von 100 Punkten möglich.

Der Mietspiegel kann die rechtliche Grundlage zur Anpassung der Miete durch Vermieter wie auch zur Prüfung von Mieterhöhungsverlangen durch Mieter in bestehenden Mietverhältnissen bilden. Bei Mieterhöhungen sind zudem mietrechtliche Regelungen zu beachten, wie beispielsweise die Kappungsgrenzenverordnung, nach der in bestehenden Mietverhältnissen die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöht werden darf. Beim Neuabschluss von Mietverträgen dient der Mietspiegel im Zusammenhang mit der „Mietpreisbremse“ in Potsdam ebenfalls als Orientierungshilfe. Sie gilt bis Ende 2020 und regelt, dass unter bestimmten Voraussetzungen bei neuen Mietvertragsabschlüssen der Mietpreis um maximal 10 Prozent über dem jeweiligen Vergleichswert des Mietspiegels liegen darf.

Der Mietspiegel 2018 wird im Amtsblatt veröffentlicht und im Internet zur Ansicht und zum Download unter www.potsdam.de/Mietspiegel zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus wird er ab sofort bei der Stadtverwaltung bei Wohnungsunternehmen und Mietervereinen als Broschüre verfügbar sein. Fragen zur Anwendung beantworten ebenfalls alle genannten Akteure. Ansprechpartner in der Stadtverwaltung ist die Arbeitsgruppe Wohnungswesen, die unter der Telefonnummer 0331 / 289-2115 oder per Mail unter wohnungswesen@rathaus.potsdam.de erreichbar ist.