Einzelfragen zum Verkauf von Grundstücken am Brauhausberg beantwortet

Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 6. Juni 2018 beantwortet die Stadtverwaltung mit Vorlage für den Hauptausschuss am 29. August 2018 Einzelfragen der Stadtverordneten zum Verkauf der Grundstücke am Brauhausberg südlich der Max-Planck-Straße. Die Stadtverordneten hatten vor einem Beschluss über den Grundstücksverkauf, der das Objekt „Minsk“ einschließt, unterschiedliche Fragen an die Verwaltung gerichtet. Es ging unter anderem um die Möglichkeit, Baumassen vom Grundstück des „Minsk“ auf andere Flächen zu verlagern, um Nachverhandlungen zum Erhalt des Gebäudes des „Minsk“, um die Prüfung einer öffentlichen Nutzung des Gebäudes und um den Kaufpreisverzicht bei der Verpflichtung des Käufers, Mietpreis- und Belegungsbindungen zu schaffen.

Im Ergebnis stellt die Stadtverwaltung fest: Aufgrund der auf dem Los 2 (Grundstück des „Minsk“) derzeit nach Bebauungsplan möglichen Geschossfläche müssten die Baukörper auf den Baufeldern in den Losen 1 und 3 um zwei Geschosse erhöht werden, um die nicht in Los 2 zu realisierende Geschossfläche zu kompensieren: Die bislang dreigeschossigen Baurechte müssten fünfgeschossig werden; die bisher viergeschossig geplante Bebauung müsste sechsgeschossig werden. Dies würde einen erheblichen Eingriff in das bisher vorgesehene städtebauliche Zielbild des Bebauungsplans 36-2 „Leipziger Straße/Brauhausberg“ bedeuten, der eine langwierige Änderung des B-Plans im vollen förmlichen Verfahren voraussetzt. Darüber hinaus wäre der grundlegende Konsens für den Qualitätsanspruch der städtebaulichen Lösung in dieser zentralen Lage nicht mehr haltbar. Sowohl die Blickbezüge vom Brauhausberg auf die Stadt als auch von der Stadt auf den Brauhausberg würden durch die so hohe Neubebauung am Hangfuß deutlich beeinträchtigt. Die denkmalpflegerische Forderung mit Blick auf die Sichtbezüge in der gestalteten Potsdamer Kulturlandschaft wäre nicht mehr erfüllbar.
„Im Ergebnis wären eine komplette Neubewertung der ursprünglichen städtebaulichen Aufgabenstellung und eine Neuauslobung eines Wettbewerbs mit anschließender B-Planaufstellung nötig. Die Verwaltung kann daher die Verlagerung von Baumassen zur Kompensation des Erhalts des „Minsk“ nicht befürworten“, sagt Andreas Goetzmann, Leiter des Fachbereichs Stadtplanung und Stadterneuerung.

Für eine öffentliche Nutzung des Gebäudes des “Minsk“ wurden die Nutzung als Kunsthalle/Galerie oder Gastronomie/Veranstaltungsbetrieb geprüft. Da die fragliche Fläche im B-Plan 36-2 als „Allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt ist, kann nur eine wohngebietstypische, der Versorgung des Gebietes dienende Gastronomie zulässig sein. Eine ihrem Wesen nach über das Gebiet ausstrahlende Nutzung als Kunsthalle ist nicht zulässig, da sie einen größeren Besucherstrom auslöst. Hier wäre wiederum eine Änderung des Bebauungsplans im förmlichen Verfahren notwendig. In jeden Fall wäre jedoch der Nachweis zu führen, dass solch eine Nutzung das umgebende Wohnen nicht wesentlich stört, da man sonst einer gerechten Abwägung der betroffenen Belange im Bebauungsplanverfahren nicht genügen würde. Im Ergebnis ist daher allein eine dem Gebiet dienende Gastronomie derzeit im Gebäude des „Minsk“ bauordnungsrechtlich zulässig.

Die Stadtwerke haben die Bestbieter um Kaufpreisangebote unter der Bedingung gebeten, dass 20 Prozent der errichtbaren Wohnfläche mit Mietpreis- und Belegungsrechten versehen werden. Mehrere Bieter haben den Stadtwerken die grundsätzliche Bereitschaft dazu signalisiert. Für das Gesamtgrundstück (Lose 1-3) liegt das höchste Kaufpreisangebot unter diesen Voraussetzungen bei 24,3 Millionen Euro. Demnach würde eine Kaufpreisminderung von circa 2,7 Millionen Euro eintreten, wenn der Verkauf der Grundstücke am Brauhausberg unter der genannten Bedingung beschlossen wird. Die Stadtverwaltung und die Stadtwerke halten diese Kaufpreisminderung im Sinne der sozialen Wohnraumversorgung in Potsdam für angemessen und vertretbar. Der Stadtverordnetenversammlung soll daher empfohlen werden, dem Verkauf der Grundstücke unter dieser Bedingung zuzustimmen.