Wohnungsmarktbericht vorgestellt

Zuzug große Herausforderung / Kaum Wohnungsleerstand trotz immer mehr Wohnungen

In der Landeshauptstadt Potsdam gibt es so viele Wohnungen wie noch nie: Im vergangenen Jahr hat sich der Bestand um 558 Wohnungen auf 84.781 Wohnungen erhöht. Das entspricht einer Steigerung in den letzten vier Jahren um mehr als vier Prozent. Entsprechende Zahlen gehen aus dem Wohnungsmarktbericht 2011 der Landeshauptstadt hervor, der heute vorgestellt worden ist. „Die Wohnungen werden dringend benötigt. Die Attraktivität der Stadt und das damit verbundene Wachstum sind eine große Herausforderung", sagte die für den Bereich Wohnen zuständige Beigeordnete Elona Müller-Preinesberger. Sie präsentierte einige Zahlen aus dem knapp 40-seitigen Bericht, der die Lage des Wohnungsmarktes analysiert und auch mit anderen Städten vergleicht. So ist die Zahl der Einwohner im Vorjahr um 2007 Personen gestiegen, der am Ende des Jahres vermietbare Wohnungsleerstand lag bei 0,86 Prozent und die Mietpreise sind wie in vielen anderen Städten auch erneut angestiegen. 

Der Großteil der Wohnungen in Potsdam sind Ein- und Zwei-Raum-Wohnungen: 41,9 Prozent haben bis zu zwei Zimmer, 36,8 Prozent sind Drei-Raum-Wohnungen und nur 21,3 Prozent der Wohnungen haben mehr als 4 Zimmer. Von den 84.781 Wohnungen sind 21 Prozent in kommunaler Hand, 19,5 Prozent bei Genossenschaften und der überwiegende Teil (57 Prozent) in privatem Besitz. „Anhand dieser Zahlen zeigt sich: Die Kommune und das kommunale Wohnungsunternehmen allein können mit ihren zahlreichen Projekten und Selbstverpflichtungen den steten Anstieg der Mieten nicht bremsen", so Elona Müller-Preinesberger. Ziel der Landeshauptstadt ist es, günstige Mieten im Bestand zu erhalten und gleichzeitig neue Wohnungen zu bauen. Mit der städtischen Pro Potsdam ist daher vereinbart, bis zum Jahr 2019 aus eigenen Mitteln 1000 neue Wohnungen zu bauen. 

In den nächsten Jahren wird sich der Trend zum Neubau verstärken. Allein im Bornstedter Feld ist Platz für 3000 neue Wohnungen, im Bereich Hauptbahnhof und Heinrich-Mann-Allee für 2000 Wohnungen sowie in Golm und Eiche auf mehreren Flächen für 1500 Wohnungen. Um Potsdam bei der Bewältigung der Aufgaben im Bereich Wohnen zu unterstützen, sind aus Sicht der Landeshauptstadt weitere Unterstützung durch Bund und Land nötig. 

„Das Mietniveau in der Landeshauptstadt hat weiter angezogen", sagte Hans-Joachim Böttche, Bereichsleiter Wohnen in der Landeshauptstadt. Auf Grund fehlender Förderprogramme für den Geschosswohnungsneubau kommen neu errichtete Wohnungen durchschnittlich nicht unter neun Euro pro Quadratmeter zur Vermietung. Aber auch die im Mietspiegel 2012 ausgewiesenen Mieten im Bestand (einschl. Neubau) ist im zurückliegenden Jahr auf 5,74 Euro pro Quadratmeter angestiegen (Mietspiegel 2010 5,33 €/m²). Auch die Zahl der Miet- und Belegungsbindungen mit Benennungs- oder Besetzungsrechten sind weiter rückläufig. Bezogen auf den Wohnungsbestand von 84.781 Wohnungen in der Stadt unterlagen 2011 lediglich noch 1.254 Wohnungen (1,5 Prozent) einer solchen Bindung. Da ein Zuwachs solcher Miet- und Belegungsbindungen auf Grund fehlender Förderprogramme kurzfristig nicht zu erwarten ist, hat sich die Stadt Gedanken darüber gemacht, welchen Beitrag sie gemeinsam mit ihrem kommunalen Wohnungsunternehmen, der Pro Potsdam, leisten kann um zusätzlich preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. 

Im Ergebnis wurde ein Modellprojekt zur Schaffung preiswerter Wohnungen auf den Weg gebracht, mit dem in den Jahren 2011 und 2012 die Möglichkeiten zur Schaffung solcher Wohnungen und den Umgang mit flexibel handhabbaren Bindungen getestet werden sollen. Die für 2011 gesammelten Erfahrungen sind sehr positiv. Drei Ergebnisse sind aus dem bisherigen Modellverlauf besonders hervorzuheben:

  1.    Es hat sich gezeigt, dass im Rahmen des Modellprojektes Miet- und Belegungsbindungen für 3 bzw. 5 Jahre mit einem geringen Mitteleinsatz von durchschnittlich 200 € pro Jahr und Wohnung geschaffen werden können. Die aus den Gewinnen der Pro Potsdam eingesetzten Mittel dienen zum Ausgleich zwischen der marktüblichen Miete lt. Mietspiegel und dem derzeit in der Landeshauptstadt geltenden Richtwert von 5,50 €/m² für sozial angemessenen Wohnkosten.

  2.    Für Miet- und Belegungsbindungen können in diesem Modell auch Wohnungen - unabhängig von ihrer Lage im Stadtgebiet - herangezogen werden, deren Miete für Haushalte mit geringen Einkommen nicht mehr bezahlbar wären. 

  3.    Als aus aktueller Sicht wichtigstes Ergebnis ist jedoch festzuhalten, dass es gelungen ist, das Land davon zu überzeugen, dass eine Flexibilisierung von Miet- und Belegungsbindungen auch in Beständen sinnvoll ist, deren Bindungszeiten auslaufen. So hat das Land im Rahmen der Anpassung von Zinskonditionen für das kommunale Wohnungsunternehmen erstmals auch der Einführung flexibler Bindungen in geförderten Beständen zugestimmt. Dadurch werden der Landeshauptstadt im Zeitraum zwischen 2012 und 2015 insgesamt 1.200 Wohnungen zur Neuvermietung an einkommensschwache Haushalte mit einer Einstiegsmiete von 5,50 €/m² zu Bindungsbeginn zur Verfügung stehen. 

Mit 1.589 bewilligten Wohnberechtigungsbescheinigungen (WBS) in 2011 entsprach dies etwa dem Stand der Bewilligungen im Vorjahr (1.629). Zusammen mit den nicht realisierten gültigen Anträgen aus dem Vorjahr lagen dem Bereich Wohnen für 2011 insgesamt 2.968 offene Wohnungsanliegen, darunter 2.433 WBS mit anerkannter Dringlichkeit, zur Bearbeitung vor. Davon konnten bis zum 31.12.2011 lediglich 990 Anträge realisiert werden. 

Neben den aus öffentlich geförderten Objekten frei gemeldeten belegungsgebundenen Wohnungen standen dem Bereich Wohnen auch 393 Wohnungen aus den mit der Pro Potsdam und den drei großen Genossenschaften geschlossenen Wohnungs-versorgungsverträgen für die Abarbeitung offener WBS-Anträge zur Verfügung. 301 Wohnungen allein von der PRO Potsdam, die ihren vertraglichen Verpflichtungen damit zu 100 Prozent nachgekommen ist. 

Weitere Instrumente zur Entlastung bei den Wohnkosten können von einkommensschwachen Haushalten in Anspruch genommen werden. So gab es in der Landeshauptstadt Potsdam am 31. Dezember 2011 genau 8872 Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II mit durchschnittlichen anerkannten monatlichen Wohnkosten von 395 € sowie 1580 Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB XII mit durchschnittlichen anerkannten monatlichen Wohnkosten von 280 € für die die angemessenen Wohnkosten - ganz oder teilweise - übernommen wurden.