Neuer qualifizierter Mietspiegel für Potsdam vorgestellt

Die achte Ausgabe des qualifizierten Mietspiegels für die Landeshauptstadt Potsdam tritt heute in Kraft. Dies verkündete Gregor Jekel, kommissarischer Fachbereichsleiter für Wohnen, Arbeit und Integration, bei der Vorstellung des neuen Mietspiegels der Landeshauptstadt am heutigen Mittwoch. Gemeinsam mit Vertretern der Wohnungswirtschaft und der Mieterverbände stellte Gregor Jekel in Vertretung für die Beigeordnete für Ordnung, Sicherheit, Soziales und Gesundheit, Brigitte Meier, die neuen Mietspiegelwerte vor. Der Potsdamer Mietspiegel wurde von der Verwaltung gemeinsam mit Vertretern der Mieter- und Vermieterseite im Arbeitskreis Mietspiegel nach anerkannten statistischen Methoden erstellt.

Alle beteiligten Interessenvertreterinnen und -vertreter der Mieter- und Vermieterseite haben den Mietspiegel 2020 bereits anerkannt. Damit verfügt Potsdam wie schon in den Vorjahren für die kommenden zwei Jahre über einen qualifizierten Mietspiegel.

Die Beigeordnete dankte dem Arbeitskreis Mietspiegel für die geleistete Arbeit: „Der Potsdamer Mietspiegel trägt wesentlich zur Transparenz und Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter bei. Angesichts der sich abzeichnenden wirtschaftlichen Folgen aus der Covid-19-Pandemie ist das für alle Beteiligten in diesem Jahr von besonderer Bedeutung. Mein besonderer Dank gilt daher den Mitwirkenden im Arbeitskreis. Denn auch die Aufstellung erfolgte unter erschwerten Bedingungen. Die Möglichkeiten zum fachlichen Austausch in Arbeitskreissitzungen waren stark eingeschränkt. Dennoch liegt der Mietspiegel nun fristgerecht in der gewohnten Qualität vor. Hier hat sich die langjährige und partnerschaftliche Zusammenarbeit bei der Mietspiegelerstellung bewährt“, so Meier.

Bodo Jablonowski, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft „Karl Marx“ Potsdam eG, bewertete als eines der beiden genossenschaftlichen Mitglieder des Arbeitskreises den Mietspiegel 2020 aus genossenschaftlicher Perspektive: „Die Fortschreibung des Potsdamer Mietspiegels 2020 zeigt seit dem letzten Erhebungsjahr in 2018 auch eine Stabilisierung des Potsdamer Wohnungsmarktes. Die Mieten in Mietspiegelfeldern, die quantitativ sehr stark von den Wohnungsgenossenschaften und der ProPotsdam beeinflusst werden, sind stabil. Das belegt unter anderem die sozial orientierte Entgelt- und Mietenkalkulation dieser Unternehmen für bezahlbaren Wohnraum in Potsdam.“

Gunter Knierim vom Haus und Grundeigentümerverein Potsdam und Umgebung e.V., der für die Vermieterverbände an dem Pressegespräch teilnahm, gab folgende Einschätzung: „Entgegen landläufiger Behauptungen hat keine Mietenexplosion stattgefunden. Die privaten Vermieter haben die Mieten nur in sozialverträglichem Ausmaß noch unterhalb der Kostensteigerung der Baukosten erhöht. Allerdings zeigt sich im Neubausegment die preistreibende Wirkung übertriebener staatlicher Eingriffe. Ziel der Politik muss trotzdem die Erhöhung des Angebots von Wohnungen sein, statt private Eigentümer durch eine Überregulierung wie in Berlin abzuschrecken.“

Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer der kommunalen Wohnungsgesellschaft ProPotsdam GmbH hob hervor: „Der neue Mietspiegel sorgt für Transparenz und Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter. Die Besonderheit des Potsdamer Mietspiegels ergibt sich aus dem hohen Anteil von Wohnungen der Sozialen Wohnungswirtschaft, d.h. Wohnungen der Genossenschaften und der ProPotsdam. In vielen für uns relevanten Mietspiegelfächern, insbesondere für vollsanierte und vollausgestattete Plattenbauten, haben sich die Mietspiegelwerte in den letzten Jahren kaum oder gar nicht erhöht. Der Potsdamer Mietspiegel entkoppelt sich derzeit von den Mietenentwicklungen anderer Regionen, obwohl auch in Potsdam die Baukosten in den letzten Jahren stark angestiegen sind.“

Der Mietspiegel wurde durch den Arbeitskreis Mietspiegel unter Leitung von Gregor Jekel, kommissarischer Fachbereichsleiter für Wohnen, Arbeit und Integration, erstellt. Grundlage für den Mietspiegel sind die Daten von insgesamt rund 28.786 Mietwohnungen im gesamten Stadtgebiet, die durch Wohnungsunternehmen und in den Haus- und Grundeigentümervereinen organisierten Potsdamer Wohnungseigentümer zur Verfügung gestellt wurden. Die Daten wurden im Bereich Statistik und Wahlen erfasst, um unvollständige und offensichtlich fehlerhafte Datensätze bereinigt und anschließend zur Auswertung für den Arbeitskreis aufbereitet. Rund 38,7 Prozent des gesamten mietspiegelrelevanten Wohnungsbestands in Potsdam konnten auf diesem Weg in die Auswertung aufgenommen werden.

Der Potsdamer Mietspiegel gilt für das gesamte Stadtgebiet einschließlich aller Ortsteile. Aus ihm lässt sich gemäß § 558 BGB die „ortsübliche Vergleichsmiete“ für die Mehrzahl der Potsdamer Wohnungen ableiten. Keine Anwendung findet der Mietspiegel unter anderem auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilien- sowie Reihenhäusern, auf Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen sowie auf Wohnungen in Heimen.

Potsdam hat einen Tabellenmietspiegel mit insgesamt 68 Feldern, für die jeweils eigene Mittelwerte und Mietspannen der Nettokaltmiete (ohne „kalte“ Betriebskosten und Heizkosten) ermittelt werden. Sie sind differenziert nach Wohnungsgröße und Baualtersklasse sowie verschiedenen Ausstattungs- und Beschaffenheitsmerkmalen. Im Vergleich zum vorangegangenen Mietspiegel (2018) trat in 11 der 68 Felder eine Absenkung des durchschnittlichen Mietwertes auf (2018: 13 Felder). Überwiegend, nämlich in 46 Mietspiegelfeldern, gab es jedoch eine Erhöhung (2018: 45 Felder). In den übrigen 11 Feldern konnten auf Grund der geringen Anzahl vorhandener Mietdaten keine validen Daten ermittelt werden.

Die Mietspiegelmittelwerte der einzelnen Tabellenfelder schwanken zwischen 3,80 Euro pro Quadratmeter (€/m²) und 11,01 €/m² und dokumentieren einen je nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Zustand der Wohnung sehr stark differenzierten Wohnungsmarkt. Günstige Vergleichsmieten gelten insbesondere für die rund 3.500 unsanierten und teilausgestatteten Altbauwohnungen Potsdams sowie die vollausgestatteten und vollsanierten Plattenbauwohnungen aus der Bauzeit zwischen 1971 und 1990. Demgegenüber wurden die höchsten Mieten im Neubausegment gezahlt. Für die rund 4.300 Wohnungen der Baualtersklasse ab 2009 wurden Durchschnittswerte bis zu 11,- €/m² ermittelt. Hohe Werte bis knapp unter 10,- €/m² prägen außerdem die Mietenstruktur in einem Großteil der insgesamt rund 18.000 sanierten Altbauwohnungen.

Der Mietspiegel kann die rechtliche Grundlage zur Anpassung der Miete durch Vermieter wie auch zur Prüfung von Mieterhöhungsverlangen durch Mieter in bestehenden Mietverhältnissen bilden. Bei Mieterhöhungen sind zudem mietrechtliche Regelungen zu beachten, wie beispielsweise die Kappungsgrenzenverordnung in bestehenden Mietverhältnissen oder die Mietpreisbremse bei einem Neuabschluss von Mietverträgen.

Der Mietspiegel 2020 tritt mit der heutigen Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 14/2020 in Kraft. Er kann im Internet unter www.potsdam.de/Mietspiegel eingesehen und heruntergeladen werden. Darüber hinaus wird er ab sofort bei der Stadtverwaltung, bei Wohnungsunternehmen und Mietervereinen als Broschüre verfügbar sein. Fragen zur Anwendung beantworten ebenfalls alle genannten Akteure. Ansprechpartner in der Stadtverwaltung ist die Arbeitsgruppe Wohnungsaufsicht, die unter der Telefonnummer 0331 / 289-26 94  oder per Mail unter wohnungswesen@rathaus.potsdam.de erreichbar ist.