Qualifizierter Potsdamer Mietspiegel 2012 erschienen

Den neuen qualifizierten Mietspiegel 2012 hat die Beigeordnete für Soziales, Jugend, Gesundheit, Ordnung und Umweltschutz Elona Müller-Preinesberger am Mittwoch gemeinsam mit Vertretern des Arbeitskreises „Mietspiegel" vorgestellt. Der Mietspiegel 2012, der eine Fortschreibung des 2010 veröffentlichten Mietspiegels darstellt, ist das Ergebnis einer mehrmonatigen intensiven und vertrauensvollen Zusammenarbeit von Vertretern der Mieter- und Vermieterverbände, der kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Wohnungswirtschaft, sowie der Stadtverwaltung Potsdam. Im Vergleich zu den im Mietspiegel 2010 ausgewiesenen Vergleichsmieten sind die neu ausgewiesenen Mietspannen für nicht preisgebundene Wohnungen erneut angestiegen. Damit setzt sich der Trend aus den zurückliegenden Jahren fort, was nicht zuletzt darauf zurückzuführen ist, dass die Nachfrage nach Wohnraum in der Landeshauptstadt deutlich höher ist als das Angebot. Der neue Mietspiegel ersetzt den Mietspiegel aus dem Jahr 2010. Er gilt für das gesamte Stadtgebiet, einschließlich seiner Ortsteile.

Derzeit leben 158.006 Menschen mit Erstwohnsitz in Potsdam (Stand 30. Juni Einwohnermelderegister), das ist erneut eine Steigerung um etwa 2000 im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr. In den vergangenen sechs Jahren ist die Einwohnerzahl der Landeshauptstadt um 11.000 angestiegen. Der Mietspiegel stellt eine Übersicht über die im Erhebungszeitraum im Gemeindegebiet Potsdam gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit dar. Nach den gesetzlichen Vorschriften wurden nur solche Mieten einbezogen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten) abgesehen, geändert wurden. Für den neuen Mietspiegel wurden insgesamt 22.278 Mietdaten ausgewertet.

Ein Mietspiegel gilt im Gegensatz zu einem einfachen Mietspiegel als „qualifiziert", wenn er „nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist" (BGB § 558 d). Dieser qualitative Anspruch trifft auf den vorliegenden Mietspiegel zu. Dem qualifizierten Mietspiegel kommt eine stärkere rechtliche Beweiskraft zu. Nach § 558d BGB wird unterstellt, dass die in ihm ausgewiesenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Wie im Mietspiegel 2010 erstmals praktiziert, wurden auch im Mietspiegel 2012 die ortsüblichen Mieten für Wohnungen, die nach energetischen Merkmalen saniert wurden, gesondert ausgewiesen. Dies trägt zu einer gerechteren Kostenverteilung bei, da durch die gesonderte Ausweisung von Wohnungen in energetisch aufwändig sanierten Objekten nur die Mieter mit den daraus resultierenden Mehrkosten belastet werden, die gleichzeitig auch Nutznießer der energetischen Sanierungen sind, weil sie mit geringeren Betriebskosten belastet werden.

In den zurückliegenden Monaten wurde die Stadt aus verschiedenen Richtungen mit der Forderung konfrontiert, sie müsse den Mietspiegel nutzen, um dem Mietenanstieg in der Landeshauptstadt Potsdam entgegenzuwirken. „Einer solchen Forderung muss eine klare Absage erteilt werden", sagte der für Wohnen zuständige Bereichsleiter Hans-Joachim Böttche. Nach dem Willen des Gesetzgebers kommt dem Mietspiegel vielmehr die Aufgabe zu, die ortsüblichen Mieten widerzuspiegeln. Dabei sind die in den zurückliegenden vier Jahren neu vereinbarten (Neuverträge) oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Änderung bei Betriebskosten) abgesehen, geänderten (Mieterhöhungen) Mieten zu betrachten. Auf Grund der konkreten, sich aus dem Gesetz ergebenden, Anforderungen an die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels liegt es beispielsweise auch nicht im Ermessen der den Mietspiegel erstellenden Parteien, die Zeitspanne für die einzubeziehenden Mietenänderungen von vier Jahren (§ 558 BGB) auf sechs Jahre auszuweiten. Zusammen mit den vor zwei Jahren erstmals eingeführten qualitativen Neuerungen, die der konkreten Entwicklung am Potsdamer Wohnungsmarkt Rechnung tragen, trägt der vorliegende Mietspiegel nach Überzeugung der im Arbeitskreis Mietspiegel arbeitenden Parteien, wie auch seine Vorläufer, zur Verbesserung von Transparenz am Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt Potsdam bei und wirkt damit streitmindernd.

Für Mietvertragsparteien bietet der Mietspiegel die Möglichkeit, bei bestehenden Mietverhältnissen in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen. Auch beim Neuabschluss von Mietverträgen kann der Mietspiegel als Orientierungshilfe herangezogen werden.

Im Vergleich zu den im Mietspiegel 2010 ausgewiesenen Vergleichsmieten sind die im vorliegenden Mietspiegel 2012 ausgewiesenen Mietspannen für nicht preisgebundene Wohnungen erneut angestiegen. Während der Mietenanstieg in bestehenden Mietverträgen auf Grund der Begrenzungen aus § 558, nach der Mieten innerhalb von 3 Jahren (abgesehen von Erhöhungen auf Grund von Modernisierungen oder Betriebskostenerhöhungen) um 20 Prozent steigen dürfen, moderat ausfällt, sind die Mietsteigerungen bei der Neuvermietung von Wohnungen tatsächlich höher, als dies aus dem Mietspiegel ablesbar ist. Diese mietpreisdämpfende Wirkung entsteht daraus, dass besonders hohe Mieten durch moderate Mieten abgemildert werden.

Dem Anstieg des Mittelwertes in 47 der 72 im Mietspiegel belegten Felder steht ein geringerer Mittelwert in 15 Mietspiegelfeldern entgegen. So stiegen die Mittelwerte der Netto-Kaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche je nach Art der Wohnung zwischen 2 Cent und 1,02 Euro an. Die Verringerung der Mittelwerte bewegt sich zwischen 2 Cent und 71 Cent. Lag die ortsübliche Vergleichsmiete für eine zwischen 1949 und 1970 errichtete, voll ausgestattete, voll sanierte Wohnung mit 65 m² nach Sanierung nach dem alten Mietspiegel bei 5,54 €/m², so weist der neue Mietspiegel dafür einen Wert von 5,50 €/m² aus. Bildet man einen Durchschnittswert über alle 22.278 dem Mietspiegel zu Grunde liegenden Mieten, so ergibt sich eine Durchschnittsmiete von 5,74 €/m². Er liegt damit um 0,41 €/m² höher, als der Durchschnittswert aus dem Mietspiegel 2010 (5,33 €/m²).

Der Mietspiegel 2012 erscheint am 16. August 2012 im Amtsblatt der Landeshauptstadt Potsdam und steht allen Nutzern des Internet zur Ansicht und als herunterladbare PDF-Datei unter der Adresse www.Potsdam.de -> Leben in Potsdam -> Wohnen -> Mietspiegel zur Verfügung. Darüber hinaus wird er ab Ende August bei den Vermietern, den Mietervereinen der Stadt sowie in der Stadtverwaltung als Broschüre verfügbar sein. Auch eine Veröffentlichung im Amtsblatt der Stadt, sowie in den Zeitschriften der großen Vermieter der Stadt und des Haus- und Grundeigentümervereins ist vorgesehen.